▎撰文｜沈子煊
有粉丝提问：「过年前后想再试试摇江北核心区，看来看去，江北楼盘虽多，但真正位于核心区的楼盘选择真心不多。」
今天，真正位于江北核心区的卓越大江悦府公开样板间，与大家一起第一时间分享。
这次公开的一共两个户型样板间，分别是㎡和㎡样板间。
㎡：三房两厅两卫，三开间朝南，双阳台设计。
进入之后便可看见餐厅和客厅，视野非常开阔。
精装标准很高，中央空调、新风系统、地暖系统三大件包含，另外墙面包含墙纸，只能入户门锁，入户门是钢木复合入户门。其余厨房卫浴品牌是科勒、摩恩、方太等。㎡：四房两厅两卫，大横厅设计，双阳台，三房朝南并且近乎4个房间都可以看江。
卓越的品牌，可能的大家不太熟悉，卓越来自深圳，主做商业地产，来南京之后多数是与其他开发商合作模式，比如我们熟知的润辰府、悦辰府、栖樾府都有卓越参与。
唯独这次核心区的卓越大江，是卓越独立操盘，也可见其卓越对该地块的重视程度。
首先我们看地块的位置，毫不夸张，这个地块比卓越与其他家联合开发的楼盘地块相对要好一些，位于江北核心区隧道口成熟版块，也是目前江北二手房成交价最高的区域。
附近有雅居乐滨江国际和润锦城，并且与江畔都会和其商业地块都不远，步行可直达。
卓越大江与江北核心区中央商务区正在建设的状态不同，这块区域，前期已有了大量的雅居乐和正荣业主入驻，无论是投资自住，都可。
卓越大江悦府前身为江北核心区G12地块，于今年6月被卓越以15.7亿元拿下，楼面价元/㎡。地价不便宜，而且4个月就公开，简直神速。
规划打造5栋26-33层高层住宅，共套房源，其中1栋为25+1层、1栋为28+1层、其余3栋为33层，只打造了两种户型，建筑面积分别为、㎡。
▲卓越G12鸟瞰效果图
2上个周末，我们来到江北核心区，卓越大江悦府的展厅已经公开，就在雅居乐滨江国际，与卓越大江悦府一条马路距离。
从工地过来一路都有指引，从桥下顺着走就到了展厅。
展厅内所有置业顾问已经到位可以接待，从沙盘看地块确实不大，且呈现的是三角形，实事求是的说，可以肉眼看到与高架的距离还是比较近的。
事后我又专门从高价下绕了一圈，左边是横江大道的高架，右边工地就是卓越大江悦府，相对还是较近的，对噪音耐受比较低的尽量要多感受一下。
现在工地早已开工，桩基已经打好了，不过工地这边的围墙比较松散，进出的车辆也比较多。
我们一路走到桥上，就能看见整片工地了，样板间还在建设中，不过看上去也快了，目前装修标准未公布，暂未知，不过现如今三大件肯定都是标配了。
右边是七里河风光带，前方是正荣润锦城，再往前看就是江与城，左边工地是卓越大江悦府。
所以，这家楼盘究竟怎么样？我们接着说
这是继花语熙岸之后，又一家很实在的开发商，注意，卓越大江悦府没有挖地下室，而且一楼架空做了活动空间，所以均价出来基本都是比较真实的了。
据现场置业顾问透露，价格目前暂时不知，具体可以参考周边新房，大概率也会在3.1-3.4之间。
首付问题，暂时未知，可能预计首付8成，体量较小，户型OK，位置没有问题，抢光几乎没有悬念了。
预计大概会在11月首开，最终开盘时间等官方公布。
而最让人关心的学区问题，卓越大江悦府是比较模糊的，左边是南京一中江北分校，右边是七里河学校，所以，暂时究竟是被划入哪个学区，这个暂时没有公布和说法。
图源：F哥
学区问题，可能会直接影响卓越大江悦府未来是否会进入江北第一梯队，目前，稳居第一梯队的正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际二手房成交价几乎全部问鼎，无外乎，大部分原因是与学区有关。
另外，该区域已经属于非常成熟了，人气很旺，交通四通八达，出入都非常方便。开车走在路上，你会发现路边高楼林立，道路宽敞，干净整洁，树木茂密，都是崭新的感觉，真的很不错。
最后我们也大概能预料到，卓越大江的硬伤可能也仅在学区和高架。但是否代表卓越大江就真的就好买了？
3为什么江北核心区的楼盘即使有硬伤，依然还是会很难买？我们看一组江北地产统计的江北核心区中签率：
江北核心区万人摇号已是常态，中签率一度低至1%！大致回顾一下今年江北核心区几大热门楼盘的开盘历程：
图源:江北地产
从图中可知，今年核心区开盘的这七个楼盘，江畔都会商城、扬子江金茂悦中签率最低，最低已经低至1.4%。
这两家楼盘难道就没有明显硬伤吗？非也，此前江畔闹的沸沸扬扬的垃圾中转站（具体原因未知），以及扬子江金茂悦精装简配的事，包括，刚刚开盘的启迪水沐滨江，土地缩水和开发品牌问题。这些问题，这些缺陷，在江核的未来发展格局与潜力面前，真的不值一提。
现在，江北核心区试图用8成首付来降温，提高投资成本和首付比例，虽然报名人数有所下降，但相比其他边缘版块的开盘成绩，依然是碾压式。
一组二手数据：
正荣润江城：历史最高成交价元/㎡，目前均价元/㎡；
正荣润锦城：历史最高成交价元/㎡，目前均价元/㎡；
华润国际社区：历史最高成交价元/㎡，目前均价元/㎡；
雅居乐滨江国际：历史最高成交价元/㎡，目前均价元/㎡；
保利西江月：历史最高成交价4.28万元/㎡，目前均价元/㎡；
假设，卓越大江定价3.1-3.4之间，那么那些所谓硬伤，真的不值一提。
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