北三县最可怕的事情发生了，正在引爆环北京楼市！这几天，帮着一个朋友出手一套香河的房产，发现了惊天的秘密，浑身冒了冷汗，想把房子全部卖掉，可是又不能卖掉，于是有些想法写下本文和朋友分享。这位朋友现在卖房，原因很简单，那就是房价涨高了，获利兑现，一套房盈利三十万落袋为安，这是非常正常的想法。现在买房的人都是投资者，也就是说准备以后把房子卖掉挣钱的人在现在买房。投资者买房这是非常正常的事情，任何一个新建的区域也一定是投资者在要啥没啥的先期买进，刚需者都是在后期要啥有啥的时候跟投资者换手后形成稳定的居住格局，所以我才发表了《刚需就是投资者的接盘侠》的观点。投资者买房，就是对后市看多，认为房价会上涨。投资者卖出，就是对后市看空，认为房价会下跌。市场就是让看多跟看空的人交流换位的地方，看空的人把房子卖给看多的人，看多的人换出去看空的人，换手率越高，市场整体成本就会越高，当手里有库存的人都是看多的人时，这样的市场才健康稳固。尤其在单边上涨的时候更需要这样的台阶式抬升，市场才稳固走的更远。但我惊讶的发现，最近的楼市关于更名改底单的做法采取了一致严禁的措施，也就是一律不能更名。不能更名，也就意味着想卖出的不能卖出，只能一直拿着等到成为现房以后才能转让。就像你买到的只是非流通股，五年不能转让（两年期房，一年拿本，两年免税），如同股市中的大小非前期不能转让只能后期集中解禁，把中国股市从打到了点。更要命的是，今年中国股市后来又出台了大股东限卖令，让大股东每年只能解禁5%以内，于是尽管有熔断机制抵抗，仍然出现了两天四次熔断的历史奇迹。越不让卖就会有人越着急卖出，只有想卖出的都卖完了，股市才会有出头之日。就像楼市中的限购令，越限购就越涨价，于是出现了这样的奇迹：六年前，相信北京限购令能打压房价的人输掉了六倍的涨幅；一年前，相信通州限购令能压住房价的人输掉了一倍的涨幅；现在已经吃过两次大亏的中国人民还会相信＂限购令＂来了吗？于是我发表了《限购令就是最好的房产投资机会》的观点。现在，北三县集体严禁更名房产，尤其开发商层面在以前网签前是可以花钱更名的，现在严禁更名表面上的名义是严禁炒房，但实质上是自我心虚的表现。如果可以更名，也就意味这前期获利者可以出局，新进买房者可以买进前期的买房者的房产。但是，严禁更名后，新进的买房者只能买进开发商的新推楼盘，而不能买进前期获利者的房产，于是恐怖的事情就发生了。最恐怖的就是开发商可以随意涨价，想卖多少钱就卖多少钱，反正前期获利盘无法出手，想买房的人就只能到售楼处买新房，开发商的竞争对手只有其他的同地段的楼盘，只要同地段的开发商能够联手控制好新推盘价格，那大家就会共同分享涨价的收益。就像股市中的主力连拉涨停，跟风盘就会跟进。可是股市中的主力拉涨停还需要消化掉前期获利盘的抛出压力，但是楼市中的主力却因为不能更名，根本就没有任何抛压的束缚，于是想定什么价格就定什么价格。房子从开发商卖给投资者，只是让房子的卖出周期延长了，从今天的卖出推迟到以后卖出，可是最终还是要卖给最后的刚需者。如果不涨价还好，可是一涨价的话必然就会让前期的投资者在可以转让的时候集体卖出，那么踩踏悲剧就会发生。反之，如果能够在上涨途中发生大量换手，就会让前期获利盘平稳退出，而接盘方由于价格高于前面获利者，这样就不会出现集体抛售的局面。于是这样的事情发生了，一方面开发商连续喊着“再不买明天又涨价了”，另一方面，大量想卖掉房子的前期投资客没有办法卖掉，只能变相压价卖出，这种买进和卖出之间的剪刀差越大，楼市越危险。于是出现了我昨天的文章《探究真像：北三县真的是无房可卖吗？》中写的，一个网友去年用单价买的香河大运河**项目听销售员说现在新开盘的价格是，于是准备把这套还没有网签的只交了首付款的房子卖掉，可是销售员却说现在卖只能一万元才可以，并且还要这位卖家出七万元的更名费。也就是说，现在买了这些房子的人当一买进的时候就亏掉了将近30%！这个30%就像股市中的流通股跟非流通之间的股改对价。中国股市因为股改迎来了的历史最高点，但是又因为大小非的集中抛售期迎来了最惨烈的点的腰斩再腰斩。一个优质的投资市场应该是买进卖出都非常便利的市场，除非你买进房子只是为了居住，无所谓以后能不能卖掉。一个无法卖出的市场，注定没有人愿意去买进，就像激活新房市场首先要激活二手房市场一样。当一个地方的住建委随随便便就关闭网签的话，这是不是就是对房产流通功能的亵渎。当很多投资者都认为反正现在无所谓能不能卖出，等到以后再卖出的话，那么当前这么大的买进量，都出现在四五年后的某一时段集中抛售，那么那个时候就会变成看谁跑的快的竞赛，这不就是资本市场常说的踩踏事件吗？巴菲特老师说：别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂。康老师说：投资就是别人进来我出去，别人出去我进来。
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本文作者：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师，澳大利亚财富投资集团北京首席代表，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。
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